Скрытые дефекты новостроек: куда смотреть при приемке квартиры
Наружные стены часто скрывают расслоения утеплителя, неправильный монтаж пароизоляции, щели в местах примыкания плит перекрытий. При осмотре стоит обратить внимание на углы — холодные зоны указывают на мостики холода.
Проверку можно провести с помощью бесконтактного термометра: перепад в 5–7 °C свидетельствует о нарушении теплового контура.
Стыки панелей должны быть загерметизированы, особенно в панельных домах. При наличии зазоров более 4 мм внутри помещения возникают сквозняки.
Гидроизоляционные швы снаружи обязаны быть защищены слоем герметика шириной не менее 20 мм и толщиной от 4 мм, иначе возможно промокание углов в дождливый сезон.
Отклонения стен от вертикали больше 3 мм на 1 метр по СНИПу 3.04.01-87 не допускаются. Проверка осуществляется строительным уровнем длиной не менее 1,5 м.
На практике часты случаи заваленных простенков, что приводит к проблемам при установке шкафов и дверей.
Потолки требуют оценки на наличие усадочных трещин. Они допустимы только при ширине до 0,3 мм и длине не более 1 м, без расхождений по высоте.
Если трещина проходит через плиту, это может быть признаком конструктивной деформации. Стыки между панелями не должны быть видны — они заделываются цементной шпаклёвкой или монтажной пеной с последующей шлифовкой.
Полы должны быть ровными, отклонение не должно превышать 2 мм на 2 м. При использовании лазерного нивелира можно быстро выявить перепады.
Часто встречаются провалы на местах заливки возле стояков — это следствие неравномерной усадки цементно-песчаной стяжки. Недопустимо, чтобы толщина стяжки была менее 40 мм — в противном случае она растрескивается под весом мебели.
Окна обязаны быть установлены строго по уровню, с допуском до 1,5 мм на 1 метр. Проверку можно произвести рулеткой и уровнем: диагонали должны отличаться не более чем на 5 мм.
При сжатии монтажной пены и отсутствии опорных клиньев рамы перекашиваются, в результате чего створки задевают профиль при открывании.
Шумоизоляция между квартирами часто занижена. По нормативу звукоизоляция стен — не менее 52 дБ, перекрытий — от 54 дБ.
В реальности в монолитных зданиях часты случаи экономии на изоляции швов. В случае слышимости обычного разговора через стену речь идёт о заниженной плотности заполнителя или пустотах в перегородках.
Вентиляционные шахты должны обеспечивать вытяжку не менее 90 м³/ч для кухни и от 50 м³/ч для санузлов. На практике тяга часто отсутствует из-за забитого канала или отсутствия нормального вытяжного вентилятора.
Проверить можно с помощью листа бумаги — если его не втягивает к решётке, тяга недостаточна.
Электропроводка требует внимания к толщине жил — для розеточной группы используется медный кабель с сечением не менее 2,5 мм², для освещения — 1,5 мм². Бывают случаи, когда применён алюминиевый провод — недопустимо по ПУЭ.
В распределительной коробке должно быть не менее 15 см запаса провода, иначе в случае ремонта потребуется удлинение, что снижает надёжность контакта.
Розетки должны выдерживать нагрузку не менее 16 А. Часто ставят бюджетные модели, которые начинают греться при подключении бытовой техники.
Прижим к стене должен быть плотным, люфт более 1 мм указывает на некачественную установку подрозетника или хрупкую гипсовую основу.
Сантехнические стояки должны быть выполнены из металлопластиковых или полипропиленовых труб с армированием. В местах соединений применяются фитинги с уплотнительными кольцами из EPDM.
Если использован неармированный полипропилен, при температурных перепадах возможны деформации и разрывы. Вентиляционное пространство в коробах не должно быть герметично заделано — иначе возрастает риск протечек.
Водяной счётчик должен быть установлен горизонтально, с фильтром грубой очистки перед ним и обратным клапаном сразу после. При отсутствии последнего возможен обратный ток воды и погрешности в показаниях.
Монтаж должен предусматривать доступ к обслуживанию — расстояние от стены до счётчика не менее 7 см.
Дверные проёмы требуют точной геометрии. Диагонали не должны отличаться более чем на 3 мм.
При этом толщина стен по обе стороны проёма — одинаковая, иначе коробка станет криво. Стальные двери должны иметь как минимум три точки запирания и врезные петли с антисрезами. При зазоре между коробкой и стеной более 10 мм требуется дополнительное армирование анкерами.
Балконы и лоджии подлежат отдельному осмотру. Часты случаи недоуклонов на бетонных плитах — вода не уходит, скапливается в углах.
Требуется уклон не менее 2% от парапета к двери. Перила должны быть высотой от 1,05 м с шагом между вертикалями не более 12 см. При меньших значениях ребёнок может просунуть голову или пролезть целиком.
Швы между плиткой в санузлах и кухне не должны быть шире 3 мм. При ударе по плитке глухой звук указывает на пустоту под ней.
Это признак неравномерного нанесения клея. По нормативу контакт плитки с клеем должен составлять не менее 80% площади. При меньших значениях возможно её отслоение через несколько месяцев.
Утеплённые фасады с отделкой из штукатурки должны иметь армирующую стеклосетку плотностью от 160 г/м². Часто вместо неё используют неармированную малярную сетку, которая не воспринимает нагрузки.
В результате появляются трещины вдоль швов плит. Проверка возможна через торец — при отслоении можно увидеть структуру сетки.
В местах выхода труб отопления через перекрытие необходимо наличие компенсаторов. При их отсутствии при нагреве труба расширяется, передаёт напряжение на плиту и разрушает соединение.
Резиновый гофрированный кожух между трубой и стяжкой предотвращает этот эффект.
Качество стыков ламината или паркетной доски говорит о соблюдении технологии укладки. Зазоры более 2 мм свидетельствуют о нарушении температурного зазора или неправильной раскладке.
Отступ от стены должен составлять 10–12 мм. Если он отсутствует, при сезонном расширении возникает вспучивание покрытия.
В нишах за унитазом или ванной стоит осмотреть места входа коммуникаций — возможны щели, трещины или незащищённые кабели. Отсутствие термоизоляции на стояках горячей воды снижает энергоэффективность и вызывает ожоги при касании.
Обмотка из вспененного полиэтилена толщиной 10 мм решает эту задачу.
На кухне часты нарушения при установке вытяжки. Вентиляционный канал должен иметь сечение не менее 120 мм, длина гофры не более 1,5 м и не более двух изгибов.
Если не соблюдены эти параметры, эффективность вытяжки резко падает. Также запрещено подключение вытяжки и вытяжного вентилятора в один канал без обратного клапана.
